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Réduire la durée ou la mensualité de mon prêt immo ?


Quand on veut faire un remboursement anticipé partiel de son prêt immobilier, il faut faire un choix : utiliser la somme remboursée pour réduire la durée du prêt (en gardant la même mensualité), ou  réduire la mensualité (en gardant la même durée).

L’idée est largement répandue qu’il est plus intéressant de réduire la durée du prêt.

En effet, avec cette solution, on économise plus d’intérêts.

Mais parfois, on peut aussi trouver un avantage à réduire sa mensualité.

Je vais vous expliquer et comparer les deux possibilités pour que vous puissiez faire le choix qui vous conviendra le mieux.





Réduire la durée est plus avantageux financièrement

 

Le remboursement anticipé partiel : comment ça marche

 

Vous avez une somme d’argent (quelques milliers d’euros en général) que vous décidez d’utiliser pour rembourser une partie de votre prêt immobilier. Vous allez donc donner cette somme à la banque, qui la soustraira du montant restant à courir sur votre prêt.

Exemple : vous avez un prêt immobilier et la somme restant due est de 100 000 euros. Vous remboursez 15 000 euros par anticipation. La somme restant due ne sera donc plus de 100 000 euros, mais de 85 000.





 

Et, cerise sur le gâteau, ce remboursement va mécaniquement réduire soit votre mensualité, soit la durée du prêt (puisqu’il reste finalement moins à rembourser que prévu, votre banque va vous établir un nouvel échéancier, et tout cela vous coûtera moins cher). Dans les deux cas, les intérêts que vous devez à la banque vont aussi être réduits.

Mais en contrepartie, vous allez devoir payer à la banque quelques frais nommés IRA (indemnité de remboursement anticipé) ou PRA (pénalité de remboursement anticipé). La loi prévoit qu’ils sont :

  • soit de 3% du capital restant dû
  • soit de 6 mois d’intérêts des sommes remboursées (au taux moyen du prêt)

C’est la solution la plus avantageuse pour l’emprunteur qui s’applique.

Pour vous donner un exemple très concret, pour un remboursement de 15 000 euros, nous avons payé environ 292 euros d’IRA.

NB : Vous pouvez tenter de négocier la suppression des IRA/PRA lors de la signature de votre prêt.





 

Réduire la durée ou la mensualité : comparatif

 

Je vous donne un exemple (fictif) concret pour que vous puissiez voir clairement la différence entre les deux possibilités.

En janvier 2015 j’ai emprunté 100 000 euros sur 20 ans. Ma mensualité est de 631.44 euros.

Un an plus tard, en janvier 2016, la somme restant due sur mon prêt immobilier est de 96 613 euros, il me reste 19 ans à payer.

Je rembourse alors par anticipation 10 000 euros.

La somme restant due passe donc à 86 613 euros.

 

Si je choisis de réduire la durée du prêt en gardant la même mensualité, la durée du prêt passe à 17,3 ans (au lieu de 19 ans), et j’économise 10 779 euros d’intérêts. Je gagne donc presque 2 ans sur la durée du prêt.

 

Si je choisis de réduire la mensualité en gardant la même durée (19 ans), la mensualité passe de 631.44 à 569.53 euros, et j’économise 4 115 euros d’intérêts. On économise donc (en plus de la réduction des intérêts) 61.91 euros par mois, c’est-à-dire 742.92 euros par an.

 

Réduire la durée du prêt est donc bien, à première vue, la solution la plus intéressante financièrement. Mais la réduction de la mensualité permet de réduire les intérêts tout en allégeant le budget mensuel.

Chacun doit donc choisir en fonction de sa situation, de ses projets, de sa vision de la vie aussi, la solution la plus intéressante pour soi.

Pour faire vous-même votre propre comparatif, vous pouvez utiliser l’un des nombreux simulateurs que l’on trouve sur internet. Tapez par exemple « calculette remboursement pret anticipé partiel » dans un moteur de recherche, et faites votre choix.

 

Pourquoi vous pourriez tout de même préférer réduire vos mensualités

 

Si vous comptez revendre le bien à court ou moyen terme

 

Dans ce cas vous pouvez vouloir profiter tout de suite de votre effort d’épargne. En réduisant votre mensualité, vous « touchez » immédiatement les fruits de votre épargne : l’économie mensuelle réalisée.  Si l’on compte revendre à court terme, on peut voir moins d’intérêt à gagner 2, 3 ans, voire 5 ans, sur la durée de son prêt. On peut alors préférer payer moins chaque mois.

Et cette somme économisée chaque mois, si vous arrivez à ne pas la dépenser, peut vous servir à poursuivre d’autres projets.

 

Si vous voulez vous prémunir contre les aléas de la vie

Vous redoutez une perte d’emploi, ou une baisse de revenus future ? Par les temps qui courent, on peut vouloir alléger son fardeau mensuel au cas où des problèmes surviendraient. Il sera alors plus facile de continuer à rembourser son prêt avec une mensualité plus faible.

 

Si vous anticipez une hausse prochaine de vos charges

Vos enfants arrivent à l’âge où il faut financer leurs études, ou bien vous devez financer le séjour en maison de retraite d’un parent ? Vous pouvez alors préférer alléger votre mensualité pour être plus à l’aise financièrement, et pouvoir assumer en même temps plusieurs obligations.

 

Pourquoi nous avons préféré réduire la mensualité de notre prêt

Comme je l’expliquais il y a quelques années dans cet article, nous avons opté pour la réduction de la mensualité.

Cela nous a permis de gonfler notre épargne et de faire un remboursement anticipé partiel chaque année. Quel plaisir de voir notre mensualité diminuer !

Après comparaison, il aurait été un petit peu plus intéressant financièrement de réduire la durée, mais notre choix nous satisfait pour d’autres raisons. Il nous a permis d’assumer de gros frais médicaux imprévus, en continuant d’épargner comme avant. Il nous a aussi permis de nous offrir de bons moments en famille ou en couple, en libérant plus d’aisance pour les loisirs.

Je trouve donc que ce fut le choix à la fois de la sécurité financière, et de l’aisance budgétaire. Et donc, peut-être, le choix du bonheur ? 😉 En tout cas, c’est sûr, le choix de la tranquillité d’esprit !

 

Maintenant que vous en savez plus sur les deux choix du remboursement anticipé, c’est à vous d’opter pour la solution qui vous sera la plus adaptée.

N’hésitez pas à me dire quelle solution vous paraît la plus judicieuse, ou à me poser des questions, je tenterai autant que possible d’y répondre, même si je ne suis pas spécialiste des prêts bancaires.

8 thoughts on “Réduire la durée ou la mensualité de mon prêt immo ?

  1. Bonjour,

    Merci pour toutes ces informations intéressantes. En ce qui me concerne, je me pose la question suivante : finir de payer ma maison avant de la revendre pour racheter un autre bien ou revendre dés maintenant pour racheter autre chose. Il me reste 14 ans à payer avec une mensualité de 951€ au taux de 2.35%. En renegociant, j’espère aller sous les 10 ans, quitte à rajouter un peu au bout. (J’ai déjà gagné 6 ans sur 25 ans après 1 première renegociation avec ma banque). Nous souhaitons revendre d’ici 2 ans mais je me dis qu’en étant un peu plus patient, nous aurons un apport beaucoup plus important pour acheter un bien qui nous corresponde mieux. L’idée de finir dans moins de 10 ans pour racheter autre chose en reempruntant ensuite avec un prêt moindre sur une dizaine d’année me séduit plus que de réemprunter maintenant sur 25 ans avec des mensus qui seront bien supérieures à ce que nous payons actuellement, sans parler de l’impact sur l’assurance, le taux… En même temps, nous souhaitons investir dans le locatif, on vient d’ailleurs de signer un bien en Pinel mais que nous garderons certainement après la période des avantages fiscaux. Que pensez vous de mon raisonnement?

    • Bonjour Djam,

      Question intéressante, d’autant que nous avions un peu la même problématique de revendre tout de suite ou d’attendre pour avoir plus de capacité financière.
      Vu votre investissement Pinel, je pense que la solution la plus sécurisante pour votre famille, c’est de rester encore dans votre bien actuel, et de voir comment ça se passe avec vos locataires. Tout dépend de pourquoi vous voulez partir. Si vous êtes assez bien là où vous êtes, je vous conseille de rester, comme ça vous pourrez investir tranquillement. Avec une plus grosse mensualité, ce serait peut-être plus risqué.
      Enfin ce n’est que mon avis, et je ne connais pas tout de votre situation.
      Bonne réflexion !

      • Bonjour Aurore,

        Merci pour votre réponse qui rejoint ce que je pense. Nous souhaitons changer de maison pour avoir un peu plus de confort. Notre situation financière a évolué depuis notre acquisition il y a 6 ans. Nous avions toujours dit que ça serait notre premier bien. En revanche, ma femme ne veut pas changer de commune et il y a très peu de biens dispos dans notre capacité d’investissement actuelle (à moins de s’endetter à ne plus pouvoir rien faire…), surtout que nous avons depuis ce nouvel investissement qui ne sera en location que dans 1 an environ. L’inconvénient est que nous allons devoir engager quelques travaux supplémentaires pour gagner en confort, l’avantage est que nous restons dans la même ville, que dans moins de 10 ans, on aura fini de la payer en profitant d’une renegociation avec les taux actuellement très bas et on aura donc un apport conséquent pour une nouvelle acquisition tout en continuant à investir à côté (enfin je l’espère…).

        • Contente d’avoir pu vous aider à avancer dans votre réflexion. Il semble y avoir beaucoup d’avantages à rester dans votre maison.
          Si vous vous y sentez bien, les travaux peuvent en effet être une bonne solution, surtout qu’ils peuvent ouvrir droit à crédit d’impôt et primes diverses pour des travaux d’économies d’énergie.
          Bonne continuation !

  2. Bonjour, je vous remercie pour les informations et la qualité de votre article. Aussi, j aimerai vous poser ma question pour connaître j espère votre idée sur la chose.
    Je suis propriétaire d un bien locatif sur lequel j ai un Credit a3,95% sur 19 ans de 899€/mois. Ce même bien est loué 899€/mois charge comprise donc ce qui m amène à débourser les frais de copropriété et la taxe d’habitation (faute de pouvoir mettre un louer plus cher car pas morale)
    La banque me propose aujourd’hui une renégociation avec baisse du taux dans laquelle il y a deux propositions :
    La première on baisse le taux à 1,75% et on garde la même mensualité mais on réduit le délai, soit une économie de 23901,71€
    La deuxième on baisse le taux à 1,85% et on réduit la mensualité qui passe à 764€ en gardant le même délai mais l économie n est plus que de 19232,53€.

    Ma question vous l aurez compris, dois je plus favoriser la baisse de la mensualité pour me permettre de diminuer un peu mon effort chaque mois notamment pour les frais de copropriété et taxe foncière etc…
    Ou alors garder le même effort en privilégiant le fait que je rembourse plus vite que prévu.
    Mon objectif a toujours été de favoriser une opération financière pour cet appartement quasi nulle en terme d effort financier mais aussi de me permettre de constituer un capital pour ma résidence principale.
    Si vous pouviez me donner votre avis. Je vous remercie par avance.

    • Bonjour Sam,
      Merci pour votre message, je suis contente que cet article vous ait apporté des éléments pour votre réflexion.
      Merci pour la confiance que vous me témoignez en me demandant conseil. Je ne suis pas spécialiste de ce domaine, mais je vais juste vous dire ce que j’en pense en tant que particulier.
      Pour ma part, je privilégierais la sécurité en diminuant la mensualité, afin d’être un peu plus tranquille en cas de vacance locative ou de travaux. Vous pourrez mettre la différence de côté et vous en servir le moment venu si besoin. Ou l’utiliser pour autre chose.
      Mais je ne suis pas à votre place, on dit bien que les conseilleurs ne sont pas les payeurs 😉 Vous savez mieux que mois l’état de vos finances et si cet effort que vous fournissez chaque mois peut être facilement poursuivi ou pas.
      J’espère avoir contribué à faire avancer votre réflexion, n’hésitez pas à revenir me dire ce que vous avez finalement choisi.
      Bonne soirée,
      Aurore

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