Achat immobilier : 3 points à vérifier pour ne pas se tromper

 

Vous comptez acheter un bien immobilier ?

 

Alors cet article pourrait vous rendre service !

Je vous ai parlé dans un autre article (Apprenez des erreurs des autres) d’une personne de mon entourage qui avait acheté  un appartement en utilisant toute sa capacité d’endettement, sans prendre en compte le montant élevé des charges de copropriété.

Cette charge financière (couplée à un manque d’éducation financière) a mis sa famille en difficulté pendant plusieurs années, en les obligeant à se restreindre sur tous les plans et à vivre dans l’inquiétude.

Cet exemple malheureux nous a incités à faire très attention au choix de l’appartement que nous voulions acheter.

Voici les enseignements que nous avons appliqués dans cette aventure, qui nous permettent aujourd’hui de vivre sereinement :

 

Prenez toujours en compte les charges de copropriété dans votre budget

 

• Trouvez une résidence à faibles charges

Recherchez les biens à faibles charges. On les trouve souvent dans des copropriétés récentes, où peu de travaux d’entretien sont nécessaires. Ou encore dans les résidences qui proposent peu de services : pas d’ascenseur, pas de gardien, pas d’espaces verts : c’est bon signe ! Une petite résidence en centre-ville près d’un parc, par exemple, serait très agréable.

A l’inverse, si la copropriété emploie un gardien, a de grands espaces verts, le chauffage collectif et un ascenseur, vous risquez fort d’avoir des charges élevées.

 

• Prévoyez large

Sachez d’ailleurs qu’il peut arriver que les charges annoncées par le vendeur soient minorées (il peut y avoir à la fin de l’année une régularisation de charges, c’est-à-dire un surplus de charges à payer, qui n’apparaîtra pas sur le relevé que vous présentera le vendeur).

Ajoutez par précaution quelques dizaines d’euros au montant mensuel que l’on vous annonce pour être plus sûrs de vous.

Sachez aussi que les charges ont la très forte tendance à augmenter d’une année sur l’autre. Voyez donc si votre budget pourra le supporter.

 

• Attention aux biens des années 60/70

Dans la majorité des cas, nous avons constaté que les résidences des années 60 et 70 engendraient des charges élevées. Pourquoi ? parce qu’elles ont été pensées pour assurer un maximum de services collectifs à leurs habitants (gardien, chauffage collectif, eau chaude collective, espaces verts, piscine parfois…).

Or, l’isolation est souvent médiocre dans ces résidences, ce qui engendre des dépenses élevées de chauffage. De plus, on a tendance à consommer plus lorsque c’est la communauté qui paye. La facture à se répartir est donc élevée.

Souvenez-vous aussi que les équipements de ces résidences doivent être remplacés après 40 à 50 ans de bons et loyaux services (chaudières, canalisations, vannes d’arrêt d’eau, etc.). Et il y en a généralement pour plusieurs dizaines de milliers d’euros par équipement.

A l’inverse, les résidences plus récentes ont été pensées pour engendrer le moins de frais possible. Il n’y a souvent pas de gardien, peu d’espaces verts à faire entretenir, et chacun paie sa propre consommation d’eau et de chauffage.

De plus, l’isolation est meilleure, et pour peu que vous choisissiez une résidence construite après le 27 août 2000, il n’y aura pas de mise aux normes des ascenseurs à effectuer (donc une économie de charges considérable).

 

• Renseignez-vous sur vos futurs voisins

Dans une moindre mesure, regardez aussi quelle tranche d’âge ou milieu social est majoritaire parmi les copropriétaires. (attention, si vous êtes très sensible au politiquement correct, sautez ce paragraphe !)

Si la copropriété est majoritairement composée de personnes aisées, ou de personnes âgées, il s’agit certainement de personnes qui n’ont pas ou plus d’emprunt immobilier à　 rembourser.

Ils pourront alors assumer des charges élevées, et avoir tendance à voter des travaux qui ne sont pas essentiels, ce qui alourdira encore la charge financière des jeunes copropriétaires qui ont, en plus des charges, un lourd emprunt à rembourser.

Enfin, jetez toujours un oeil aux procès-verbaux des dernière Assemblées Générales de la copropriété pour savoir quels travaux sont envisagés dans un avenir proche.

 

Calculez la consommation d’énergie du bien

 

Sachez à peu près ce qu’il vous en coûtera de vous chauffer convenablement, de cuisiner et de vous laver, dans le logement que vous visez.

Pour cela, le mieux est de demander au vendeur ses factures d’énergie.

Le classement énergétique, même s’il est approximatif et parfois inexact, peut tout de même constituer une bonne indication. Dans le cas de notre appartement, il s’est avéré que le classement correspondait tout à fait à la consommation d’énergie que nous avons actuellement. Et dans l’appartement que nous avons vendu précédemment, la lettre était là aussi représentative de la situation.

Soyez attentif à la qualité de l’isolation du bien.

Sans être un connaisseur, on peut se fier à l’année de construction du bien pour avoir une idée de son isolation.

En règle générale, avant les années 80, l’isolation était médiocre ou même inexistante. A moins qu’elle n’ait été améliorée par le vendeur, autant s’attendre à consommer beaucoup.

Plus le bien sera récent, plus vous économiserez.

Vous pouvez aussi prendre en considération le type d’énergie utilisé, notamment pour le chauffage.

Il est bon de vous rappeler dans votre recherche que l’on annonce une hausse de 30% des tarifs de l’électricité d’ici 2017 (quoique le fioul et le gaz augmentent aussi régulièrement).

Cependant, en appartement, le choix de l’énergie est plus restreint que dans une maison. Là encore la qualité de l’isolation sera cruciale.

 

Evaluez les impôts locaux

 

Il est toujours tentant d’acheter un bien le plus grand possible lorsqu’il s’agit de sa résidence principale.

Mais il ne faut pas oublier que les impôt locaux sont proportionnels à la taille du bien, entre autres critères.

De même, deux villes côte à côte pourront avoir des taux d’imposition différents. Il ne faut pas oublier de le prendre en compte dans son choix.

 

Ayez toujours en tête ces trois éléments (charges, énergie, impôts locaux) lorsque vous visitez un bien afin de pouvoir faire le meilleur choix pour votre budget.

On a toujours tendance à rêver grand, mais il peut valoir la peine de choisir un bien plus petit et de meilleure qualité pour réduire ces trois dépenses. C’est aussi cela, ne pas vivre au dessus de ses moyens 😉

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L’investissement locatif clé en main, mode d’emploi

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Opter pour l’investissement locatif clé en main

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