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Achat immobilier : 3 points à vérifier pour ne pas se tromper

 

Vous comptez acheter un bien immobilier ?

 

Alors cet article pourrait vous rendre service !

Je vous ai parlé dans un autre article (Apprenez des erreurs des autres) d’une personne de mon entourage qui avait acheté  un appartement en utilisant toute sa capacité d’endettement, sans prendre en compte le montant élevé des charges de copropriété.

Cette charge financière (couplée à un manque d’éducation financière) a mis sa famille en difficulté pendant plusieurs années, en les obligeant à se restreindre sur tous les plans et à vivre dans l’inquiétude.

Cet exemple malheureux nous a incités à faire très attention au choix de l’appartement que nous voulions acheter.

Voici les enseignements que nous avons appliqués dans cette aventure, qui nous permettent aujourd’hui de vivre sereinement :


 

Prenez toujours en compte les charges de copropriété dans votre budget

 

  • Trouvez une résidence à faibles charges

Recherchez les biens à faibles charges. On les trouve souvent dans des copropriétés récentes, où peu de travaux d’entretien sont nécessaires. Ou encore dans les résidences qui proposent peu de « services » : pas d’ascenseur, pas de gardien, pas d’espaces verts : c’est bon signe ! Une petite résidence en centre-ville près d’un parc, par exemple, serait très agréable.

A l’inverse, si la copropriété emploie un gardien, a de grands espaces verts, le chauffage collectif et un ascenseur, vous risquez fort d’avoir des charges élevées.





 

  • Prévoyez large

Sachez d’ailleurs qu’il peut arriver que les charges annoncées par le vendeur soient minorées (il peut y avoir à la fin de l’année une régularisation de charges, c’est-à-dire un surplus de charges à payer, qui n’apparaîtra pas sur le relevé que vous présentera le vendeur).

Ajoutez par précaution quelques dizaines d’euros au montant mensuel que l’on vous annonce pour être plus sûrs de vous.

Sachez aussi que les charges ont la très forte tendance à augmenter d’une année sur l’autre. Voyez donc si votre budget pourra le supporter.

 

  • Attention aux biens des années 60/70

Dans la majorité des cas, nous avons constaté que les résidences des années 60 et 70 engendraient des charges élevées. Pourquoi ? parce qu’elles ont été pensées pour assurer un maximum de services collectifs à leurs habitants (gardien, chauffage collectif, eau chaude collective, espaces verts, piscine parfois…).

Or, l’isolation est souvent médiocre dans ces résidences, ce qui engendre des dépenses élevées de chauffage. De plus, on a tendance à consommer plus lorsque c’est la communauté qui paye. La facture à se répartir est donc élevée.

Souvenez-vous aussi que les équipements de ces résidences doivent être remplacés après 40 à 50 ans de bons et loyaux services (chaudières, canalisations, vannes d’arrêt d’eau, etc.). Et il y en a généralement pour plusieurs dizaines de milliers d’euros par équipement.

immeuble haut A l’inverse, les résidences plus récentes ont été pensées pour engendrer le moins de frais possible. Il n’y a souvent pas de gardien, peu d’espaces verts à faire entretenir, et chacun paie sa propre consommation d’eau et de chauffage.

De plus, l’isolation est meilleure, et pour peu que vous choisissiez une résidence construite après le 27 août 2000, il n’y aura pas de mise aux normes des ascenseurs à effectuer (donc une économie de charges considérable).

 

  • Renseignez-vous sur vos futurs voisins

Dans une moindre mesure, regardez aussi quelle tranche d’âge ou milieu social est majoritaire parmi les copropriétaires. (attention, si vous êtes très sensible au politiquement correct, sautez ce paragraphe !)

Si la copropriété est majoritairement composée de personnes aisées, ou de personnes âgées, il s’agit certainement de personnes qui n’ont pas ou plus d’emprunt immobilier à  rembourser.

Ils pourront alors assumer des charges élevées, et avoir tendance à voter des travaux qui ne sont pas essentiels, ce qui alourdira encore la charge financière des jeunes copropriétaires qui ont, en plus des charges, un lourd emprunt à rembourser.

Enfin, jetez toujours un oeil aux procès-verbaux des dernière Assemblées Générales de la copropriété pour savoir quels travaux sont envisagés dans un avenir proche.





 

Calculez la consommation d’énergie du bien

 

Sachez à peu près ce qu’il vous en coûtera de vous chauffer convenablement, de cuisiner et de vous laver, dans le logement que vous visez.

Pour cela, le mieux est de demander au vendeur ses factures d’énergie.

Le classement énergétique, même s’il est approximatif et parfois inexact, peut tout de même constituer une bonne indication. Dans le cas de notre appartement, il s’est avéré que le classement correspondait tout à fait à la consommation d’énergie que nous avons actuellement. Et dans l’appartement que nous avons vendu précédemment, la lettre était là aussi représentative de la situation.

Soyez attentif à la qualité de l’isolation du bien.

Sans être un connaisseur, on peut se fier à l’année de construction du bien pour avoir une idée de son isolation.

En règle générale, avant les années 80, l’isolation était médiocre ou même inexistante. A moins qu’elle n’ait été améliorée par le vendeur, autant s’attendre à consommer beaucoup.

Plus le bien sera récent, plus vous économiserez.

Vous pouvez aussi prendre en considération le type d’énergie utilisé, notamment pour le chauffage.

Il est bon de vous rappeler dans votre recherche que l’on annonce une hausse de 30% des tarifs de l’électricité d’ici 2017 (quoique le fioul et le gaz augmentent aussi régulièrement).

Cependant, en appartement, le choix de l’énergie est plus restreint que dans une maison. Là encore la qualité de l’isolation sera cruciale.

 

Evaluez les impôts locaux

 

Il est toujours tentant d’acheter un bien le plus grand possible lorsqu’il s’agit de sa résidence principale.

Mais il ne faut pas oublier que les impôt locaux sont proportionnels à la taille du bien, entre autres critères.

De même, deux villes côte à côte pourront avoir des taux d’imposition différents. Il ne faut pas oublier de le prendre en compte dans son choix.

 

Ayez toujours en tête ces trois éléments (charges, énergie, impôts locaux) lorsque vous visitez un bien afin de pouvoir faire le meilleur choix pour votre budget.

On a toujours tendance à rêver grand, mais il peut valoir la peine de choisir un bien plus petit et de meilleure qualité pour réduire ces trois dépenses. C’est aussi cela, ne pas vivre au dessus de ses moyens 😉

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2 réflexions au sujet de “Achat immobilier : 3 points à vérifier pour ne pas se tromper

  1. Bonjour,

    J’ai une opinion quelque peu divergente de la tienne. En particulier cette phrase me fait bondir :
     » les résidences qui proposent peu de « services » : pas d’ascenseur, pas de gardien, pas d’espaces verts : c’est bon signe ! »

    Cela témoigne de ce que je nomme le « dépenser moins » au lieu de viser le « dépenser mieux ».
    J’ai passé toute mon enfance dans une tour aux Minguettes et il faudrait beaucoup d’arguments pour me faire acheter un appartement dont l’environnement n’offre pas un minimum d’impression de bien être.
    La véritable question qu’il faut se poser est « en ai-e pour mon argent » ?
    Dans le cadre d’un investissement locatif il est aussi primordial de se demander si le standing de l’immeuble est en adéquation avec la clientèle que l’on vise…
    Illustration : lors de la recherche de mon bien pour faire de la location saisonnière aux Caraïbes j’ai visité une bonne vingtaine de bien et grosso modo pour un standing équivalent les charges ont un rapport de 2.5 soit pour une résidence en bord de mer avec espaces verts et piscine les charges mensuelles vont de 85 à plus de 200 euros !
    Mon étude de marché met en évidence le montant des charges standard pour ce standing ici (mon étude porte sur la Guadeloupe et Saint Martin soit un marché somme tout assez réduit) autour de 110 euros. Il s’ensuit que la résidence à 85 euros a l’avantage (sur ce critère car les charges ne doivent pas être l’unique critère bien sûr) et que la résidence a un gros inconvénient. Pour l’anecdote je précise que de nombreux (a relativiser toujours par rapport à la taille du marché !) studios à vendre dans cette résidence (qui compte deux piscines ceci expliquant en partie cela) Avis aux amateurs qui veulent du haut standing a (relativement) faible coût d’achat

    Bref en conclusion à mon avis c’est une erreur de chercher à tout prix (façon de parler !) du low-cost et qu’il faut plutôt viser du bon rapport qualite/prix.
    En tout cas c’est également sur ce créneau que je place mon offre d’hébergement. Ainsi mon choix s’est finalement porté sur une résidence sans piscine inconvénient compensé par le fait que la résidence est littéralement sur la plage; mon offre n’est pas non plus la moins chère du marché mais a mon sens elle est très bien placée pour le critère situation/prix (directement sur une très belle plage de Guadeloupe, studio dont la terrasse a une pleine vue mer…)
    L’avenir dira si mon positionnement est bon mais je ne fait pas trop de mouron vu que je n’ai pas encore les clefs mais j’ai déjà plusieurs pré-réservations pour l’année prochaine…

    Autre point concernant ton paragraphe « pas politiquement correct ». Tu as raison mais tu ne vas pas assez loin concernant la « faune » que l’on trouve sur place. L’âge (vivre avec de jeunes enfants dans une résidence médicalisée pour seniors est probablement une erreur de sélection), les CSP ou plus exactement l’approximative répartition des CSP, la taille et typologie des ménages sont des éléments à prendre en compte mais tu oublies la répartition propriétaire occupant / propriétaire faisant de l’investissement locatif car si tu es seul propriétaire occupant au milieu d’investisseurs (ou l’inverse d’ailleurs) il est probable que lors des assemblées générales tes aspirations soient éloignées de celles des autres copropriétaires.
    Lors de mes recherches j’ai vu une résidence sympa de prime abord mais où aux assemblées deux groupes de poids équivalent étaient systématiquement en opposition. Bonjour l’ambiance le « rêve » d’être propriétaire se transforme en quasi-cauchemar

    • Bonjour Didier,
      On peut habiter dans une résidence sans gardien ni espaces verts, sans avoir l’impression de vivre dans une cité. Il faut quand même être un peu nuancé.
      Dans notre ancien T2 des années 60 avec tout ce qui va avec, nous payions 230 euros de charges par mois. Je n’appellerais pas ça dépenser mieux, loin de là. Aujourd’hui, dans un T3 sans gardien (mais avec société de nettoyage, évidemment, et ça coûte beaucoup moins cher) ni quasiment d’espaces verts, nous payons 110 euros. Pour moi, il n’y a pas photo, et je ne vis pas aux Minguettes, merci bien 😉 On ne peut pas qualifier notre immeuble de low cost. Ici, non seulement on dépense moins, mais on dépense aussi mieux, car, par exemple, les espaces verts n’étaient jamais utilisés dans la précédente résidence alors qu’ils coûtaient très cher en entretien.
      Bref, il n’y a pas que les cités d’un côté, et les immeubles de haut standing de l’autre.
      Tu cites deux exemples (Caraïbes et Minguettes) qui ne sont pas représentatifs du parc immobilier français classique. C’est donc un peu excessif de « bondir » au son d’une phrase, parce que tu la comprends au travers de ton expérience qui n’est pas habituelle.
      Ici, l’immobilier est excessivement cher, et ajouter en plus des charges démentielles peut tout simplement plomber le budget d’un jeune couple, notamment. D’autant que les banques ne vérifieront pas le montant des charges en accordant le prêt. Le sens de mon article est là, sachant qu’on peut se passer de certains services non essentiels pour garder un budget raisonnable.

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